Con D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 si assume il metro
quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli
immobili urbani a destinazione ordinaria.
La consistenza dei vani catastali prima del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 si
determinava:
-
Consistenza effettiva dell'unità immobiliare si determina mediante visita
diretta di tutti i locali che la compongono e delle aree e dei suoli che di essa fanno parte.
-
Consistenza delle unità immobiliari da accertarsi nelle
categorie del
gruppo A si
devono distinguere i seguenti elementi:
a)
vani principali (salone, galleria, camera o stanza, cucina).
Si considera come vano utile lo spazio chiuso da muri o pareti dal pavimento al
soffitto, avente generalmente luce diretta ed una superficie libera, che in
relazione alla categoria e classe di cui trattasi, è stato stabilito come
normale;
b)
accessori a servizio diretto: cioè gli elementi necessari al servizio od al
disimpegno delle parti principali
quali: bagno, ripostiglio, latrina, ingresso, corridoio (un corridoio deve
essere considerato come un unico
accessorio anche quando si svolge con andamento non rettilineo, purché però esso
costituisca un insieme
continuo, anche se suddiviso in tronchi a mezzo di porte, e conservi la sua
funzione di elemento di
comunicazione.), dispensa, veranda, nonché, in genere, i vani aventi superficie
libera minore di quella
minima stabilita per il vano normale della categoria e classe. Qualora in sede
di accertamento si riscontri con
rilevante frequenza che vani utilizzati non eccezionalmente come principali si
conteggiano come accessori
perché di superficie minore di quella minima stabilita per la categoria e
classe, il tecnico accertatore può
proporre all'Ufficio una conveniente diminuzione del suindicato limite minimo.
In attesa dell'approvazione, nel
computo della consistenza farà riferimento al nuovo limite minimo da esso
proposto. Analogamente
procederà per l'elevazione del limite massimo, qualora riscontrasse che per la
maggioranza dei vani di una
determinata classe dovrebbe procedere al calcolo delle eccedenze. Ottenuta
l'approvazione dell'Ufficio
corregge le consistenze che avesse già calcolato con i limiti stabiliti
all'inizio. Nell'avanzare le proposte di cui
trattasi - che devono avere carattere eccezionale - si terrà presente che i
limiti possono fissarsi in misura
difforme anche per le diverse classi di una stessa categoria.;
c)
accessori a servizio complementare: cioè gli elementi annessi ed integranti
la funzione delle parti principali
ma non strettamente necessari per l'utilizzazione di esse (soffitte, cantine,
locali di sgombero, legnaie,
bucatai, stenditoi, stalle, granai, porcili, pollai, ecc.);
d)
dipendenze, e cioè:
1) aree e suoli liberi a servizio esclusivo; dell'unità immobiliare o a servizio
comune di essa e di altre
unità immobiliari (cortili, aie, giardini (Nel caso di vasti giardini e di
parchi annessi alle ville, si
considerano quali dipendenze solo quelle parti di essi che concorrono con la
propria utilità a
formare il reddito della unità immobiliare costituita dalla villa, o delle
diverse unità comprese nella
villa.), terreni destinati a giochi e ad altri esercizi sportivi, terrazze
usufruibili cioè non di semplice
copertura, ecc.);
2) locali e costruzioni destinati ad usi speciali (tettoie aperte, portici,
cisterne, serre, ricoveri antiaerei);
3) locali costruttivamente destinati al servizio comune dell'unità immobiliare e
di altre (bucatai, stenditoi, cucine e latrine costruite per uso comune di più abitazioni, soffitte
o cantine usate dai
vari inquilini senza stabili pareti divisorie degli spazi a ciascuno assegnati).
Calcolo
Il calcolo della consistenza catastale in vani utili si ottiene sommando:
1 - il numero
dei vani principali. Come vani utili e per il loro numero effettivo i vani
principali normali, cioè quelli con superficie almeno
uguale a quella minima normale stabilita per il vano utile della categoria e
classe (La normalità va
intesa anche nel senso della proporzione delle dimensioni che concorrono a
formare la superficie.
Non si riterrà pertanto vano principale normale quello di superficie superiore
alla minima normale ma con sviluppo eccessivo di una delle dimensioni ed esiguo
dell'altra.);
2 - la cucina (anche se di superficie minore al vano tipo va considerata un
vano utile);
3 - l'eccedenza dei vani principali dalla superficie massima del vano tipo;
4 - il risultato degli accessori diretti (considerando ciascun vano pari ad
1/3 di vano utile);
5 - il risultato degli accessori complementari (considerando ciascun vano pari
ad 1/4 di vano utile);
6 - percentuale di incremento per dipendenze, che deve essere compreso nei
limiti del10%.
7 - il risultato del conteggio eseguito, deve essere quindi arrotondato al mezzo vano.
-
Consistenza catastale delle unità immobiliari da accertarsi nelle categorie
del
gruppo B del quadro
generale si misura assumendo come elemento unitario il metro cubo e si computa:
1) determinando la consistenza effettiva in metri cubi calcolati applicando le
norme che seguono:
a) se trattasi di unità immobiliari occupanti interi edifici o porzioni di
edifici per tutta la loro altezza, il
volume si calcola vuoto per pieno moltiplicando la superficie coperta per
l'altezza totale delle
corrispondenti singole porzioni della costruzione.
Dal computo della superficie da prendere a base si deve escludere l'area
occupata da cortili, da
chiostrine scoperte, o coperte da semplice vetrata, da tettoie aperte e simili.
Nel computo delle altezze si devono comprendere anche le porzioni di fabbricato
poste al disotto del
livello del suolo che siano occupate da locali principali o accessori. Si devono
invece escludere le
masse strutturali di fondazioni nonché i vespai, i cunicoli, le intercapedini, i
pozzi di fondazione e
simili, le cisterne, i pozzi neri, i ricoveri antiaerei, ecc.
L'altezza si deve misurare dal piano di calpestio dei vani situati più in basso
fino al piano della
terrazza se l'edificio è coperto a terrazza, o fino alla linea reale di gronda
se l'edificio è coperto a tetto
inclinato, ma ha il sottotetto non utilizzabile; oppure fino all'altezza media
della soffitta, o del locale
sottotetto, se il sottotetto è utilizzabile;
b) se trattasi di unità immobiliari che non occupano da cielo a terra per tutta
l'altezza l'edificio o la
porzione di edificio di cui fanno parte, il volume si calcola moltiplicando la
superficie interna di
ciascun vano (principale od accessorio) per la rispettiva altezza tra pavimento
e soffitto. Per i vani
coperti a volta od a soffitto inclinato e per i vani a pavimento inclinato, si
assumerà la altezza media,
così da ottenere, con il prodotto della superficie utile per l'altezza, la
cubatura interna del vano.
2) apportando ad essa un'aggiunta o detrazione, nei limiti del 10% quando si
verificano le circostanze di cui al
punto 2) del paragrafo 13;
3) arrotondando il risultato del conteggio così eseguito al metro cubo.
-
Consistenza catastale delle unità immobiliari
da accertarsi nelle categorie
del
gruppo C del quadro
generale si misura assumendo come elemento unitario il metro quadrato, e si
computa determinando in
primo luogo le superficie interne (cioè quelle degli spazi compresi fra le
pareti) degli ambienti - principali ed
accessori - che costituiscono l'unità immobiliare.
Dal computo sarà esclusa la superficie dei locali e delle aree che costituiscono
le dipendenze (cioè tettoie,
cortili, aie, giardini, ecc.), siano esse di uso comune o siano di uso esclusivo
dell'unità immobiliare
considerata.
Si ottiene poi la consistenza catastale in metri quadrati:
1) Sommando:
a) la superficie utile degli ambienti principali;
b) la superficie utile degli ambienti accessori, trasformata, per la sola
categoria C/1 (negozi e
botteghe) (Quando la separazione fra bottega e retrobottega é costituita da
semplice
divisorio, per decidere se i due locali debbano considerarsi come un unico vano
principale
ovvero come un vano principale (bottega) ed un vano accessorio (retrobottega) si
deve
tenere conto non tanto della struttura ed importanza del divisorio, o del
materiale di cui esso
è costituito, quanto del fatto che i due locali nel loro insieme costituiscono o
meno un vano
analogo ad altri di edifici dello stesso tipo; si deve cioè in sostanza
accertare se l'ambiente
unico che risulterebbe dell'abolizione del divisorio ha una superficie ed un
rapporto tra le dimensioni che siano ordinarie in relazione alla località ed alla
natura del fabbricato.) per
moltiplicazione con il relativo coefficiente di ragguaglio (I coefficienti di
ragguaglio determinati
per ciascuna classe della categoria C/1, rappresentano i rapporti fra i redditi
fondiari unitari
lordi degli accessori e quelli dei locali principali. Moltiplicando per essi la
superficie
complessiva degli accessori si ottiene una superficie ad essa economicamente
equivalente
ma omogenea a quella dei locali principali e quindi sommabile. ), in superficie
utile
equivalente principale;
2) apportano ai risultato del conteggio una aggiunta o detrazione - nei limiti
ammessi - sia per tenere
conto degli altri elementi della consistenza effettiva - dipendenze - che
nell'unità immobiliare sono
uniti agli elementi già considerati e ne aumentano le utilità ed i comodi, sia
per tener conto di utilità e
svantaggi (particolari rapporti dimensionali, posizione d'angolo, ecc.) che
siano particolari della unità
immobiliare rispetto alla maggior parte delle altre unità della medesima
categoria e classe ed influenti
sul reddito;
3) arrotondando infine, il risultato del conteggio al metro quadrato.
Per le unità immobiliari da accertarsi nelle categorie dei
gruppi D e dei
gruppi
E non si fa luogo a
computo di consistenza catastale. Quindi va eseguita per stima diretta.
Istruzioni per la determinazione
della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati
dell'osservatorio del mercato immobiliare
Principio adottato
Il principio adottato fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che
assume il metro quadrato di superficie catastale quale
unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione
ordinaria.
